3年期贷款基准利率

关乎千万家庭钱袋子的

存量住房贷款利率定价基准切换来了

这对你的还贷支出有何影响?

12月28日，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

听起来有点拗口，简单的说，就是以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价，现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。

存量房贷怎么变?

人们最关心的问题，还是房贷怎么变。

对此央行明确，商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变。

简单而言，房贷对应的LPR期限品种基本是五年期以上LPR，房贷如果转成LPR，那么在2020年的利率和2019年执行的利率要保持不变。而到了2021年，就根据LPR再加上点数浮动了。

据了解，目前5年期贷款基准利率为4.9%。以往的存量房贷合同，都规定了执行利率在基准利率基础上的浮动幅度，每年1月1日重定价时，浮动比例都保持不变。

但是每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同。以首套房贷为例。2011年之前的大部分购房者多享受7折优惠;2011年至2017年的购房者多享受8.5折优惠。

2017年之后，各个城市各家银行的房贷利率差异加大，首套房贷利率有9折的，有9.5折的，有基准的，还有上浮10%的。二套房贷利率有的是基准上浮10%，有的是上浮20%。

由于原来的浮动比例不一样，转换后的加点数也肯定不同。

记者计算了一下各种情况下的加点数，发现之前只要享受过折扣的，加点数都为负值：7折的-137个基点、8.5折的-63.5个基点、9折的-14.5个基点;没折扣甚至上浮的都要加基点：基准利率+ 10个基点、1.1倍的+59个基点、1.2倍的+108个基点。

举个例子

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)= 5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点 幅 度 应 为 0.59 个 百 分 点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

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七待丨暖“新”——以感动，铭记2019

来源：天府早报

记者：冷宏伟

编辑：七个汤圆

3月1日起，存量浮动利率贷款合同定价基准转换工作正式启动，这项涉及上百万亿存量贷款规模的浩大“换锚”工程计划利用半年时间全部完成，而关乎老百姓钱袋子的个人住房按揭贷款同样需要完成定价基准转换。

近日，各家银行通过官网、官方微信公众号等渠道发布了个人房贷利率定价基准转换的详细规则，因转换规则较为复杂专业，有网友直呼“每个字都看懂，但连起来就不知道啥意思”。

在个人房贷利率定价基准转换过程中，大家最关心的问题主要集中在为何要转换、哪些渠道可以转换、转换后个人房贷利息支出会有何变化、何时转换合适等，证券时报记者在此梳理详细通俗版本的攻略，先看以下要点：

1、定价基准转换涉及的贷款合同变更内容主要包括新定价基准（LPR或固定利率二选一）、重定价日（一般为次年1月1日或贷款放款日对应的每年日期）、重定价周期（最短为1年，不少银行线上渠道办理时默认为1年）。

2、存在共同借款人的贷款，转换申请由主借款人提交，所有共同借款人均需确认后才可生效。

3、疫情期间，银行鼓励客户通过手机银行、网商银行等线上渠道办理，一些银行设置了“一键转换”的快速通道，方便客户转换。转换工作不产生任何附加费用。

4、定价基准转换为期半年，3月1日起至8月30日。

5、对房贷客户来说，鉴于今年LPR仍有下降空间，早转换早受益。

问题一：个人房贷利率定价基准为何要转换？哪些情况不用转？

这实则是央行在利率市场化改革中的一项重要安排。2019年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR），此后新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR。今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款，贷款基准利率逐步退出历史舞台。

根据央行公告，存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前已发放的贷款和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动贷款利率。

按照央行规定，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是说，存量浮动利率贷款合同在未来半年时间内，都要完成定价基准转换。

定价基准转换的选择有两种：LPR或固定利率。具体选择哪种，可由借款人可与银行协商确定，个人房贷客户可以自由选择。但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

不过，存量浮动利率贷款也有不需要转换的情况，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。考虑到目前绝大多数浮动利率贷款合同的重定价周期都是1年，因此，如果你的贷款合同还剩1年到期，此次定价基准切换可以不参与。

对房贷客户来说，以下几种情况不用参与转换工作：

1、政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）不需要转换；

2、2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换；

3、固定利率贷款。

问题二：房贷利率定价基准转换后利息支出有何变化？何时转换划算？

如果选择转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

如果选择转为LPR，转换后实际贷款利率＝离重定价日最近的LPR报价＋加点数值。

其中，加点数值＝原合同最近的利率水平－2019年12月发布的相应期限LPR差值。例如，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么，加点数值就是5.39%－4.8%＝0.59%。

注意，加点数值一旦确定后就一直固定不变了！而能影响你最终贷款利率水平的，就是离重定价日最近的LPR报价。

这其中就有一个小技巧需要注意，由于定价基准转换后，贷款的重定价周期最短为一年，考虑到今年LPR报价仍有下行空间，建议大家早转换早受益。

举例来说，你此前的房贷发放日是2010年5月1日，在本次定价基准转换时将重定价日仍定为每年的5月1日不变。那么，如果你是在5月1日之前变更定价基准为LPR，那么就可以在今年的5月1日就进行第一次重定价，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）计算贷款实际利率。但如果你选择在5月1日后变更定价基准，那只能在2021年5月1日才进行第一次重定价，在此之前贷款实际利率仍执行原合同最近的利率水平，无法享受到LPR下行带来的利率下调。

总体看，定价基准转换后，到第一次重定价之前，房贷利息支出与原合同一样不变。但考虑到今年和未来一段时间LPR大概率呈现逐渐下降趋势，不论是之前享受7折房贷，还是上浮10%，定价基准的转换起码在眼前是可以给你带来减少利息支出的利好，且早转换早受益。至于二三十年后LPR到底是上升还是下降，谁都无法预测。

我们假设以下几种情形：

1、基准利率

如果原房贷合同执行4.9%的基准利率，那么按上述LPR加点方案，加点幅度为0.1个百分点（4.9%-4.8%）。假如第二年LPR下降到4.7%，那么改签后你的执行利率将是4.7%+0.1%=4.8%。相反，如果后续LPR上涨到5.0%，那么改签后也将执行5.0%+0.1%=5.1%的水平。

2、基准利率下浮

如果原房贷合同执行4.9%下浮10%的利率水平，则LPR加点方案为4.9%*0.9-4.8%，也就是-0.39%。假如第二年LPR下降到4.7%，那么改签后你的执行利率将是4.7%-0.39%=4.31%。相反，如果后续LPR上涨到5.0%，那么改签后也将执行5.0%-0.39%=4.61%的水平。

3、基准利率上浮的情形前面已经有提及。

由此可见，不管是原基准利率的房贷客户，还是上浮或下浮，如果认为未来利率趋势是下行，则选择LPR浮动更划算；反之则选择固定利率。

问题三：哪些渠道可以进行转换？

具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成，一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。

所需材料方面，基本只要身份证原件即可。本人办理时，需携带本人身份证原件；委托他人办理时，需受托人有效身份证原件和公证委托书。需要注意的是，定价基准转换是由银行免费为客户提供的操作，客户无需支付任何附加费用。

问题四：共同借款人是否都要确认？

如果是共同借款人，需要所有人都确认定价基准转换后，变更才可生效。值得注意的是，各家银行对于主借款人发起变更后共同借款人确认的期限各有不同。例如，工商银行要求，共同借款人要在主借款人发起变更的当天24:00前完成变更确认，定价基准变更才能生效。

中国银行则要求，存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。

值得注意的是，即便共同借款人没有贷款行的银行卡，也可利用其他银行的银行卡注册贷款行的手机银行APP并办理定价基准转换。

来源：财经网

END

《中国经济周刊》首席评论员 钮文新

2月17日，央行在进行2000亿元中期流动性便利（MFL）操作之时，下压10个基点的一年期MLF利率，这为2月20日推低一年期贷款基准利率（LPR）打下了基础。市场普遍估计，2月20日LPR将同步下行10个基点。从理论上说，这样的做法无疑是为压低实体经济融资成本的努力，但笔者想要指出的是，降低实体经济融资成本，不仅仅是用“技术+行政”压低企业短期流动资金利率，更为重要的是要增加金融市场资本供给，最终让资本市场（包括股市、债市、一年期以上的信贷市场）向企业提供相对便宜的长期资本。

笔者认为，通过MLF利率引导LPR利率的方式，恐怕只能解决企业短期流动资金的成本问题，而难以解决企业长期资本供给稀缺的问题，或者说，难以让企业以相对便宜的价格及时获取长期资本。

比如，一年期和五年期LPR价格下降是否能让银行全部贷款利率随之下降？未必。原因是，银行贷款利率高低取决于其自身资金成本（存款成本）的高低，而眼下一小部分资金成本下降，不足以大幅拉低银行全部存款成本。所以，通过MLF利率的下降引导LPR利率下降可以压低货币市场利率，但很难影响长期贷款价格。这或许是货币政策传导不畅的关键原因。

短期流动性价格低、长期资本价格高，这是个严重的问题。严重性在于：极易导致银行存贷款、企业投融资期限错配越发严重。2008年金融危机之后的实践经验证明：债务风险不在于债务规模大小，而在于期限错配。无论是金融机构，还是实业企业，短存长贷、短融长投的严重错配，会导致金融和实业企业对短期融资的过度依赖，极易受到挤兑，一有风吹草动资金链就会断裂，而且传染，最终导致系统性金融风险。

实际上，从近日国家金融与发展实验室公布的《2019年年度宏观杠杆率报告》看，2019年中国宏观杠杆率上升6.1个百分点，总体达到245.4%。但以笔者之见，如果这个杠杆率仅仅指的是“债务规模占GDP比重”，那还不可怕，关键在于，这个数据无法反应债务风险的核心——期限错配情况。但我们可以从中国货币乘数（1元基础货币派生X元M2）节节攀升的现象里，推测出金融错配的情况或许正在恶化。

笔者一直建议央行针对基础货币实施“收短放长”策略。现在，笔者要进一步建议，在坚持“收短放长”的过程中，着力“放长”但不要过分“收短”。实际上，在疫情还在发展的2月17日，针对1万亿元逆回购（7000亿元7天期+3000亿元14天期）到期，央行仅以“2000亿元MLF+1000亿元7天期逆回购”对冲，力度或许有些弱了。笔者认为，现在较为有效的做法是将7天、14天的基础货币1:1地置换成1年期、甚至3年期的基础货币；未来根据情况，再考虑释放更长期的基础货币。

这样做的结果是中国债务风险的核心——期限错配大幅减少，进而有效提升资本市场活力，从两个方面降低杠杆风险：其一，债务，长期置换短期，降低杠杆风险；其二，通过股权资本增加降低企业资产负债率，降低杠杆风险。

编辑：周琦

近日房贷利率从固定利率转换成浮动利率，在全国范围内逐步实施，有人说受到疫情影响，加上楼市近两年发展速度放缓的情况下，房贷利率会有所降低，以此来促进经济发展，但是就目前房贷利率计算方式来看，接下来的房贷利率会增加还是降低依然是未知数！不过此次房贷利率的改革，其意义重大，意味着偏向于市场化。

先来看看历年5年期存款与贷款基准利率分析

从1991年-2015年，5年期贷款基准利率总体呈下降趋势，近五年内稳定在4.9%，具体贷款利率根据当地银行加点浮动为准，从趋势上来看，贷款利率的下调有利于降低人们贷款压力，同时也鼓励更多人选择贷款消费或者创业，促进经济快速增长，1998年成为基准利率的分水岭，这一年也是“房改年”，从下半年起停止了住房分配制度，实现住房供给商品化，房地产的发展很大程度上影响了贷款基准利率的变化，建设和完善城镇住房供应体系促进贷款消费，使得贷款利率逐渐下调。

从定期存款利率历年数据来看，每年对应的期限普遍低于相应期限贷款基准利率，当然这与银行的经营体系有关，存款和贷款的利率差是银行主要盈利方式之一，只有存款的银行或只有贷款的银行都不能保持长久经营，1999年的存款基准利率处于低洼处，5年期仅有2.79%，到2007年存款基准利率达到最大值5.85%，存款利率的浮动与人们闲余资金有关，老百姓闲余资金较多时，对贷款的需求有所减少，导致银行方的收益有所降低，为了控制成本，存款利率便出现下调现象，而贷款基准利率的提高，一方面原因是“超前”消费数量增多，负债率提高，闲余资金减少，另一方面银行资金的竞争力增大，特别是地方银行的建立，使得市面资金逐渐分流。

所以从5年期存款和贷款基准利率来看，下降对楼市有利好迹象。贷款基准利率越低越能减轻房贷压力，当然对于部分城市而言并非如此，特别是近十年内房价增长较快的城市，虽然房贷利率有所降低，贷款中金额和中利息却逐渐增加，按照贷款基准利率下行发展下去，接下来的时间内房贷基准利率依旧会有下调趋势，但是最终的房贷利率是否会下降还是得看不同银行的上浮比例。

楼市偏向“市场化”，利于经济稳定！

房地产快速发展已有20年之久，1998年的“房改”标志着楼市逐渐趋于“市场化”，让房子赋予商品的特性，用货币衡量房产价值，然而房子又作为人们生活的刚需产品，土地有限，盲目开发房地产建设来促进经济增长面临“泡沫”风险，例如日本楼市崩盘的原因就在于将房子过分商品化，调控方面不够精准，最终导致房子贬值、房价下跌。

而我国的楼市得以健康发展，需依靠宏观调控。例如一二线城市首付比例普遍高于地级市，二套房首付比例、贷款、契税高于首套房，同时我国房地产采取是土地出让金制度，在限购、限售调控方面加强有利于抑制炒房现象发生，除了为投资房产设立高门槛外，还推出二手房出售缴纳个人所得税制度，总总调控均指向“房住不炒”，为楼市健康发展保驾护航！那么为什么房贷利率计算方式会偏向于市场化呢？其意义有两点：

1.报价银行增多，同时这18家银行能提高LPR的代表性，在这18家银行里最终确定的LPR值作为参照目标，有利于各大城市贷款利率维持在一定水平线上，保障全国经济均衡发展。2.保障借贷双方利益，房贷利率在LPR浮动基准利率模式下，对双方而言，降低了偏向于其中一方所带来的风险，加强了存款利率和贷款利率对称性。

对于此次贷款市场的改革，国外更看好货币宽松政策，例如美联储、欧央行等部分官员倾向于进一步降息，对银行而言，降息意味着利润空间有所降低，特别是全球已经形成超前消费模式，在征信系统不断完善的前提下，贷款数量并不会出现大幅上涨空间，盲目降息对银行而言容易出现增加负债现象。

综上所述，楼市健康发展，一方面要受到必要的宏观调控，另一方面也要回归到市场化发展，房企、银行、购房人三者之间相互影响、相互作用，才能更有效加强楼市逐步趋于稳定！

对很多有房贷的人来说，今天是一个比较特殊的日子，因为根据央行的规定，2020年3月1日开始，对于存量浮动贷款中的以贷款基准利率为定价基准的贷款需要转换为以LPR为定价基准的贷款，原则上到8月31日要完成所有的转换，所以这是给了大家半年的时间。

对于这个转换来说，我们最关心的莫过于个人的住房贷款了，在本文中笔者会讲述三个问题，第一个是为什么贷款基准利率要被LPR代替；第二个就是如何转换；第三个就是存款基准利率何去何从。

1、LPR为什么要来代替基准利率

其实这是我们利率市场化的重要一环，原来我们的贷款的利率都是在贷款基准利率基础之上有上限和下限的，这个就导致市场利率未能如实的反应是的资金成本、供需和溢价等因素，所以作为市场利率化的改革，此后就逐渐的取消了贷款利率的上限和下限，但是贷款基准利率还一直是保留的。

对于我们的金融机构来说，在市场利率的定价的时候始终是参考的贷款基准利率，甚至始终是有隐形的下限的，况且，贷款基准利率是央行直接公布的，而央行也并非是直接面对市场一线需求的，当前五年期以上的贷款基准利率楼市4.9%，最近一次调整还是在2015年的10月份，已经将近4年半的时间没有调整过了，但是这段时间市场利率是一直在变化的。

在这种背景下，于是就诞生了LPR（全称为：贷款市场利率报价），LPR是每个月更新一次，而且是由18家商业银行共同向全国银行同业拆借中心报价，去除最高价和最低价，然后取算术平均值，得到的数值就是当月的LPR数值。

说到底这是利率市场化改革的一环，以往的贷款利率的定价基准是贷款基准利率，在LPR产生后，那么这个定价基准就转换为LPR了，但是这个政策是去年底才开始实施的，而对于之前天量的存量的贷款中的浮动利率贷款就面临一个问题了，由于贷款基准利率已经被取代了，那么意味着原来的以贷款基准利率为定价基准的浮动利率就会永远变成固定利率，因为贷款基准利率永远定格在4.9%（五年期以上的）。

这个对原来的用户是不太公平的，所以理应给予他们选择的机会，所以才会有了今天开始的贷款浮动利率定价基准的转换。两个方向，一个是变成固定利率，也就是永远没有变化了，永远保持当前的执行利率。另一个方向就是转换为以LPR为定价基准的浮动利率，对于个人住房浮动利率贷款在转换前后保持利率水平的不变。

2、如何转换？

这个转换其实也很简单，最新的房贷利率计算方式为：房贷利率=LPR+加点数值，主要就是要确定转换后的“加点数值”，根据转换前后的房贷利率不变的水平，那么就可以得到：加点数值=当前房贷执行利率-LPR，在这个公式中的LPR是2019年12月份的数值，也就是4.8%，如果你当前的房贷执行利率是5.88%，那么你的“加点数值”就是1.08%，那么你的房贷利率就是这样的：LPR+1.08%。

因为LPR每个月都在更新的，当你选择以LPR为定价基准的浮动利率的时候，有一个重新定价的周期，最短为1年，比如你选择的就是1年，那么在一年后，你就按照最近的LPR的数值再加上1.08%，这个就是你的新的房贷利率，以后每一个重新定价的日子都会按照这个方式计算一次。

其实这个过程并不复杂，这里面有几个问题需要明确：

第一、只能有一次选择的机会，选择转换后就不能再次改变，无论是选择固定利率还是浮动利率都是一锤定音；

第二、只有浮动利率才有选择机会，原来就是固定利率的不需要转换；

第三、公积金贷款不需要转换；

第四、存量浮动利率贷款的时间定义是：在2020年1月1日前已经发放的贷款以及以及签订贷款合同尚未发放贷款的；

第五、银行会主动来找你，不用着急。

3、存款基准利率何去何从？

前文说了贷款基准利率被LPR取代的前因后果，那么可能有读者就有疑问了，既然贷款基准利率已经被取代了，那么存款的基准利率会怎么处置？

央行负责人最近在发言中也明确表示了：存款基准利率将长期保留！这个是非常确定的事情，存款基准利率会一直被保留。

所以说，以后如果说降息的话，那么就有两个可能了，一个是LPR的下调，其实在2月份的时候已经下调过一次了，相当于降息一次，而在过去的半年中5年期的LPR下调过两次了。相当于降息2次了。而另外一个可能的说法就是存款基准利率下调，这个数据也已经好几年没有下调了，不知道今年会不会有动作。

总而言之，存款基准利率将一直保留，而贷款基准利率已经成为历史，被LPR取代已经是事实。

来源：综合自财联社、每日经济新闻、南方都市报等

在2月27日央行副行长表态，存量参考贷款基准利率定价浮动利率的个人贷款转换为参考LPR的计划不变后，今日至少包括工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等发布相关通知，自明日（3月1日）起原则上于2020年8月31日前完成转换工作。

结合多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即除公积金贷款外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。

这意味着，广大房贷客户面临着“定价转换”的问题？“我的房贷需要转换吗？”“如何转换？”“怎样办理？”两大银行都第一时间在官微上公布了详细的操作指南。

如何操作利率转换

根据农行官微，登录农行掌银APP后，点击首页广告栏“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”进入转换操作页面，然后可查看需要办理利率定价基准转换的贷款合同。

如果是建设银行，可以通过建设银行手机银行、网上银行办理业务；后续视疫情发展，将逐步开通线下渠道，目前仅支持有盾网银和通过建行柜台或个人网银(仅网银盾客户)开通的签约版手机银行办理。

在线上渠道办理，只能本人操作，不能代办。委托他人到现场办理的，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。此外还有借款人属于特殊情形的，待线下渠道开通后，按代办材料要求，前往现场办理。具体可前往银行官微详细了解。

新的房贷利率这样算！

那么，新的房贷利率怎么算？转换后利率会有变化吗？

央行表示，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

简单的说就是，在第一个定价周期（一般为1年）住房贷款新执行的利率和当前执行的利率相同，因此新利率（LPR+基点）中基点的数值是当前利率和LPR的差值，基点一旦确定此后将不再更改。

另外，这一改变对银行来说也是“压力山大”。央行表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

麻烦大家看看我这个房贷利率基准转换业务要不要重新改签，我2018年初武汉买房，买的是二手房，贷款75W，是用的组合贷，其中商贷32W，公积金贷43W，

2018年正是房贷利率高的时候，我是在工商银行贷的，商贷利率是6.37，公积金是3.25，现在工商银行经常发消息问我要不要改成浮动利率，我因为只读过初中，没有多少文化对这方面的知识一窍不通，所以在这里请教大家像我这种利率是改好还是不改好，如果是该具体是是个什么样的改法，毕竟我是组合贷，公积金利率只有3.25，如果不改，那么我现在的商贷利率6.37是否过高呢？

还有就是这个房贷利率转换是个什么意思，是要我确定一种还款利率吗？是必须固定和浮动之间选一种吗？那我现在的是固定还是浮动呢？

来源：智汇掌上金融

很多人会选择贷款买房，其中最影响贷款买房的便是房贷的基准利率。不少购房者对其不甚了解。那么，2020房贷基准利率是多少？房贷利率怎么计算？接下来大家一起来看看吧。

2020房贷基准利率是多少？

目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4．90％，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同。

全国首套房平均利率为5．38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房贷款利率普遍上浮10％－30％。

同期公积金贷款基准利率为3．25％，二套房贷款利率普遍上浮10％。

第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。

房贷利率怎么计算？

如果只贷款1年或不足1年的，利率为4.35%;如果贷款是在1至5年，利率为4.75%;如果贷款是在5年以上的，利率为4.90%。

1、利息=贷款额×年利率×期限，这个公式是在期限内按单利计算并且是到期一次性还本付息的计算公式。

2、贷款则不同，一是以月复利计算的；二是分期偿还，偿还后的那部分本金不在后续计算利息了。

3、以现行的七折房贷优惠计算利息，现在5年期以上基准利率为5.94%，优惠后为4.158%，折算为月利率为4.158%/12=0.3465%。

以上就是有关于2020房贷基准利率是多少，房贷利率怎么计算的全部内容了，不同地区，不同银行，首套房房贷利率可能都有所差别，大家要根据当地标准来哦。

房贷基准利率多少？

现在人们在购房时往往会去银行申请贷款，也就是房贷，而关于房贷，中国人民银行就有制定相关的房贷基准利率。那么，房贷基准利率多少呢？

一、一年以内（含一年）的房贷

年利率是4.35%。

二、一到五年（含五年）的房贷

年利率是4.75%。

三、五到三十年（含三十年）的房贷

年利率是4.90%。

从上面的利率我们可以看到，贷款的时间越长，利率也就越高

虽然中国人民银行制定了房贷基准利率，但这并不是一个硬性的标准，也就是说，各银行在确定房贷利率的时候，是可以根据央行制定的房贷基准利率在一定的区间进行浮动的。

而目前大部分银行的房贷利率都较房贷基准利率有所上浮，有的甚至上浮了30%左右。可以说中国的房贷利率不仅经常会变动，而且形式是利率一直在上涨。全国首套房的贷款利率就普遍上浮了5%到20%。二套房的贷款利率也普遍上浮了10%到30%。

以前的贷款利率浮动是按比例来上下浮动。

当前国家下发了相关文件，鼓励人们进行贷款利率按照LPR加点的形式进行转换。不再按照上下比例浮动，做乘法，而是做要加法。

具体的形式是假如你的利率比当前基准利率高0.5%，那么进行基准利率转换之后，你的利率在以后的利率变化中，就永远按照高0.5%来计算。如果未来年基准利率为5.0%，你的贷款利率相应地为5.5%。如果将来基准利率为4.8%，相应的你的贷款利率为5.3%，以此类推。

据有关人士分析，这样调整的目的，是为了更好的反应当前市场需求的变化，并提供相应的参考。但究竟会产生怎样的影响，我没有深究过。还需要仔细研究。

根据央行规定，3月1日起至8月31日前实行房贷利率换锚，已办理商业贷款的购房者（公积金贷款无影响），有两种选择：以银行重新签订合同，按LPR利率执行，或不重新签订合同，按固定利率执行。而此次房贷利率LPR转换，每人只有一次选择权，转换之后就不能改变了。那么房贷选择基准利率还是LPR呢？哪个比较划算呢？

一、LPR转换怎么计算？

基准利率是指央行发布的存款基准利率，是央行说了算而非市场说了算，不能充分发挥市场对经济的调节作用。而LPR，全称为“贷款市场报价利率”，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次。

央行公告显示，原合同约定的利率定价方式可转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

具体而言，基准利率和LPR两种方式的计算方式如下：

固定贷款利率=基准利率（固定4.9%）+（1+浮动）（固定）

贷款利率=LPR最新报价（浮动）+加点数值（固定）

LPR=MLF利率（浮动）+加点幅度（可为负，浮动）

举例来说，A当初购买的首套房，商业贷款基准利率九折，那么，按照基准利率计算就是“基准利率×90%”，在基准利率4.9%的基础上打九折，也就是4.41%。如果A选择转换为LPR，其房贷利率计算方式就变为“LPR+加点（可为负值）”。其中，“加点”数值是他现在房贷利率（4.41%）与2019年12月LPR（4.8%）的差值，也就是说A新的房贷利率计算方式就是“LPR-0.39%”。虽然LPR会变动，但“加点”数值在A还完房贷之前都是不变的。

另外，需要注意的是，虽然LPR每月浮动，但房贷重定价周期最短为1年。也就是说，房贷利率最短1年变动一次，如果觉得变动太频繁，也可选择3年或5年一变动。

二、哪种方式更划算？

选择固定的基准利率还是LPR，需要根据实际情况和自身承受风险能力具体分析。

目前来看，LPR自去年推出以来，走势是不断降低的，随着中国LPR利率的市场化越来越深入，长期看中国市场的房贷利率必定是越来越接近国际市场水平，因此从长远来看LPR是稳定或略有下降，不太可能出现大幅涨跌。有专家认为，从历史经验来看，经济增速从高速发展向中低速切换，为了保障经济活力，需要较为宽裕的市场流动性，中长期看利率走低的概率比较大。不过，也有人认为，LPR的长期走势存在不确定性，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而加重房贷借款人的还贷负担。

有分析人士表示，鉴于目前大部分购房者的房贷利率都是相对基准利率上浮的，建议对于剩余还款期限不长，或者对利率变化不敏感的购房者，可以选择参考LPR定价，以享受中短期LPR下行带来的月供减少的红利；即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于这些购房者的生活影响也不大。

由此可见，如果今后LPR报价下调，那么按LPR利率执行会更划算。反之，如果今后LPR报价上调，则按固定利率执行更划算。

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